Raport dotyczący rynku nieruchomości - marzec 2014

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski były w lutym o 0,5% wyższe niż w styczniu br. i niemal o tyle samo – 0,4% - wyższe niż przed rokiem. Największe, ponad 2-procentowe wzrosty stawek w stosunku do lutego 2013 r. nastąpiły w Gdańsku, Gdyni i Katowicach; w Szczecinie i Bydgoszczy w ciągu ostatniego roku ceny spadły o ok. 1,5%, a w Olsztynie o 2,4% - wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Z najnowszej analizy dostępnych na rynku ofert sprzedaży mieszkań przeprowadzonej przez portal nieruchomości Domy.pl wynika, że największy wzrost średniej ceny ofertowej zanotował w lutym br. Gdańsk – o 2,1%. W stolicy Pomorza zbywcy używanych mieszkań żądali w ub. miesiącu średnio 5895 zł za m2, tj. o 122 zł więcej niż miesiąc wcześniej.

Największy spadek cen w porównaniu miesiąc do miesiąca nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim, w którym średnia stawka ofertowa w lutym – 2911 zł za m2 – była o 52 zł, tj. 1,8% niższa od zanotowanej w styczniu br.

W 6 z 18 analizowanych przez portal Domy.pl miast ceny ofertowe utrzymały się na takim samym poziomie jak styczniu (+-0,1%).

Analizując zmiany stawek ofertowych, jakie zaszły na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, można zauważyć istotna różnicę – dotychczasowe spadki cen zaczęły zastępować niewielkie wzrosty. W 10 z 18 analizowanych miast ceny w lutym 2014 r. były wyższe niż przed rokiem – od 0,5% w Poznaniu i Krakowie do 2,9% w Gdyni.

Spośród miast, w których w ciągu roku ceny spadły na czele plasuje się Olsztyn; w stolicy Warmii i Mazur średnia stawka ofertowa wyniosła w lutym br. 4338 zł/m2 i była niższa w porównaniu z lutym ub. roku o 2,4%, tj. o 105 zł na każdym m2 – wynika z analizy portalu Domy.pl.
Kredyty nowe: wciąż niskie oprocentowanie plus 22 tys. zł dopłaty z programu „Mieszkanie dla Młodych”

Kredyty wciąż kuszą niskimi ratami. Obowiązujące niemal 9 miesięcy rekordowo niskie stopy procentowe (wysokość stopy podstawowej to 2,5%) powodują, że można otrzymać ratę niższą niż opłata za wynajem mieszkania.

Miesięczna spłata od pożyczonych na 30 lat 100 tys. zł to około 500 zł. Przy okresie 25-letnim wzrasta do ok. 550 zł. Wzięliśmy pod uwagę przeciętną marżę 1,7 pkt. proc. i WIBOR 3M - 2,71%. Wzrostu stóp procentowych i co za tym idzie stawek WIBOR najwcześniej można się spodziewać pod koniec roku. Przy zmianie o 0,25 p.p. rata podwyższy się o 3%. Przy podwyżce o 0,5 p.p. rata pójdzie w górę o 6%.

O ewentualności wzrostu rat warto pamiętać już dziś i zostawić sobie w portfelu nieco więcej miejsca na obsługę kredytu. Dobrze jest też zawczasu zacząć oszczędzać z myślą o zakupie mieszkania na kredyt, bo banki nie pożyczają już na całą nieruchomość. Od tego roku klient powinien mieć środki na minimum 5% wartości kredytowanej nieruchomości, a od przyszłego ten wymóg wzrośnie do 10%.

Oszczędności na wkład własny nie będą konieczne jeśli klient jak i planowane do zakupu mieszkanie spełnią warunki stawiane w programie „Mieszkanie dla Młodych”. W założeniach MdM przewidziana jest dopłata 10% dla singli i małżeństw bez potomków i 15% dla posiadających dzieci. Po dwóch miesiącach działania programu skorzystało z niego 2680 osób, wyczerpując blisko 10% tegorocznego limitu pomocy. Przeciętna dopłata wyniosła 22 301 zł.
Po kredyt z MdM można się obecnie udać do sześciu banków: PKO BP, Pekao, Getin Noble Bank, Alior, SGB oraz BGŻ. Bank Polskiej Spółdzielczości oraz Bank Ochrony Środowiska zaczną obsługę klientów od kwietnia.

Kredyty spłacane: atrakcyjne raty złotowych i wyższe walutowej

Doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M już prawie 10 miesięcy utrzymuje rekordowo niski poziom - 2,7%. Ma to swoje miłe konsekwencje dla portfela obsługujących złotowe kredyty mieszkaniowe. Rok temu na każde 100 000 zł rata kredytu musieli wyłożyć 542 zł (zamiast obecnych 501 zł), a dwa lata temu płacili około 140 zł więcej. Na razie jeszcze nie czas martwić się podwyżkami. Inwestorzy prognozujący stawki 3 miesięcznego WIBOR-u pierwszych zmian spodziewają się za 9 miesięcy. Przewidują, że WIBOR 3M wyniesie wówczas ok. 2,8%, bardziej we znaki da się za dwa lata, gdy może dojść do 3,4%.

Spłacającym kredyty walutowe nie idzie tak dobrze. Rok 2014 nie sprzyja im szczególnie. Mimo niskich stóp procentowych (0,25%) w eurolandzie (EURIBOR 3M wynosi ok. 0,3%) i w przedziale 0-0,25% w Szwajcarii (LIBOR CHF 3M – 0,018%) nerwów nie brakuje. Zmartwień przysparzają kursy walut, po których od razu widać wszelkie ekonomiczne i polityczne zawirowania. W ostatnim miesiącu euro zmieniało notowania od 4,14 do 4,23 zł, a frank z 3,39 na 3,49 zł. Osoby które np. 14 marca spłacały ratę kredytu we franku, w niektórych bankach płaciły za szwajcarską walutę ponad

źródło: informacja prasowa„Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".

Sprzedaż mieszkań rośnie.

Wyraźnie poprawia się sytuacja na rynku mieszkaniowym. W ubiegłym roku deweloperzy zanotowali wzrosty sprzedaży przy zachowaniu wysokiej marży. W tym roku sprzedaż może wzrosnąć o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Mniejsi deweloperzy przez ustawę deweloperską mają jednak problem z finansowaniem inwestycji. Dla wszystkich graczy na rynku problemem za kilka lat stanie się malejąca grupa klientów w wieku 25-35 lat.

 – Zdecydowanie możemy powiedzieć, że deweloperzy mieszkaniowi najgorsze mają już za sobą. Niespodziewanie dla całego rynku, a także dla samych deweloperów sprzedaż mieszkań odbiła się z początkiem ubiegłego roku. Ceny poszły w ślad za liczbami sprzedawanych mieszkań. Deweloperzy odetchnęli z ulgą, bo niektórzy mieli problemy płynnościowe – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego IDM.

Według niego początek tego roku zapowiada kontynuację, a nawet poprawę trendu. Sprzedaż nowych mieszkań wzrośnie w skali kraju o kilkanaście procent, a najwięksi, notowani na giełdzie deweloperzy mogą poprawić swoją sprzedaż nawet o kilkadziesiąt procent. Równocześnie ze wzrostem sprzedaży deweloperom udaje się utrzymać marżę na odpowiednim poziomie wynoszącym 20-25 proc. To według eksperta zapewnia oczekiwany zwrot z inwestycji. Niewykluczone, że w tym roku marża deweloperów nawet wzrośnie. Dla klientów może oznaczać to wzrost cen, ale branża cieszy się z dobrych wyników finansowych.

Odbicie na rynku widać w danych dotyczących przepływu gotówki deweloperów.

 – W rachunku cash flow widzimy u dużych deweloperów wysokie marże, dobry cash flow operacyjny, czyli widzimy spokój – ocenia Wewiórski. – Wcześniej nie udawały się emisje obligacji, ale w momencie, kiedy doszło do wzrostu liczby sprzedawanych mieszkań w ujęciu rocznym, zauważyliśmy większą skłonność podmiotów finansowych do udzielania pożyczek bądź rolowania długu.

Dodaje jednak, że poprawa dotyczy przede wszystkim dużych deweloperów. Mniejsze podmioty na rynku w większym stopniu odczuwają ograniczenia nałożone przez obowiązującą od 2012 r. ustawę deweloperską.

 – Duże spółki są w stanie finansować się z kredytów bankowych, z obligacji, ale również z wpłat klientów, którzy realizują przedpłaty na mieszkania. Niestety wprowadzenie ustawy deweloperskiej spowodowało, że mniejsi deweloperzy nie mają większych szans na podpisanie umów z bankami dotyczących otwartych rachunków powierniczych, co automatycznie wiąże się z możliwością skorzystania ze środków wpłacanych przez klientów na budowę mieszkań – tłumaczy Maciej Wewiórski.

W jego ocenie, w konsekwencji z rynku może zniknąć kilka mniejszych spółek deweloperskich. To z kolei może oznaczać zmniejszenie liczby oddawanych mieszkań. Więc z jednej strony mniejsze ryzyko dla klientów, a z drugiej mniejsza podaż na rynku mieszkaniowym. Może to nastąpić w ciągu najbliższych 2-3 lat.

Za kilka lat problemem dla deweloperów może stać się niż demograficzny, czyli malejąca liczba osób w przedziale wiekowym 25-35 lat, które najczęściej kupują mieszkania. Wewiórski ocenia, że pogorszenie sytuacji związane z demografią może nastąpić za 5-7 lat.

źródło: informacja prasowa, Newseria

Deweloperzy budują w stolicy już poniżej 6 tys. zł za mkw.

Wola, Białołęka, Mokotów i Praga Południe – w tych dzielnicach warszawscy deweloperzy budują najwięcej. Według Home Broker, w kolejnych kwartałach zyskiwać będzie dalekie Bemowo, gdzie w pobliżu powstałej niedawno obwodnicy miasta jest sporo terenów do zagospodarowania.

Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce, to tu każdego roku buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań. Nie inaczej było w 2013 r. Z danych pochodzących z raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kw. 2013 r.” przygotowanego przez firmę REAS wynika, że poprzedni kwartał był pod względem liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym najlepszy od pierwszego kwartału 2007 r. Firmy o najlepszych wynikach sprzedażowych w Warszawie to: Robyg, Dom Development, Marvipol, J.W. Construction i Bouygues Immobilier. Każda z tych firm poprawiła wyniki w stosunku do roku poprzedniego, a średnia cena metra kwadratowego mieszkania w IV kw. 2013 r. wyniosła 7276 zł.

Wola zmienia oblicze
Na czele rankingu dzielnic, w których buduje się najwięcej mieszkań znalazła się Wola, która zajęła miejsce dominującej przez kilka lat Białołęki. Nowych inwestycji deweloperskich nie brakuje także na Mokotowie (głównie na Służewcu) i Pradze Południe (Gocław).
Wola rozwija się obecnie dwutorowo. Z jednej strony buduje się tam bardzo dużo biurowców i tworzy się zagłębie biurowe będące alternatywą dla Służewca Przemysłowego. Budowana druga linia metra i relatywnie niewielka odległość od centrum miasta przyciągają jednak nie tylko firmy, ale i mieszkańców, więc deweloperzy wykorzystują poprzemysłowy charakter dzielnicy i budują nowe osiedla. Okolicą o największej podaży są Odolany, ze szczególnym wskazaniem na rejon ul. Jana Kazimierza. W innych dzielnicach działalność deweloperów koncentruje się w rejonie ulic Broniewskiego, Rydygiera, Krasińskiego i Powązkowskiej (Żoliborz Przemysłowy), w Miasteczku Wilanów, na Służewcu Przemysłowym oraz na całej Białołęce.

Liczba tygodnia: 7 276 zł
średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie w IV kw. 2013 r.
Powyższe rejony cieszą się w ostatnich kwartałach niesłabnącym zainteresowaniem deweloperów, którzy rozpoczynają tam nowe projekty lub wprowadzają do sprzedaży kolejne etapy już realizowanych inwestycji. Często przekłada się to na dużą podaż w tych miejscach i co za tym idzie na relatywnie atrakcyjne ceny mieszkań.

Według Bartosza Jankowskiego, managera ds. rynku pierwotnego w Home Broker do listy obszarów, gdzie buduje się najwięcej, dołączy wkrótce okolica ulic Lazurowej i Batalionów Chłopskich na Bemowie. Deweloperzy mogli kupić tam relatywnie tanie działki i pozwoli im to zaoferować mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za mkw., a bliskość wjazdów na obwodnicę Warszawy i możliwość sprawnego wydostania się z miasta w wielu kierunkach skusi wielu potencjalnych nabywców.

Problemy z infrastrukturą i oczekiwanie na MdM
Ale rozważając zakup mieszkania w takim zagłębiu nowych osiedli warto pamiętać, że infrastruktura komercyjna i społeczna w takiej okolicy będzie raczej mało rozwinięta. Trudno o sklepy, punkty usługowe, przedszkola i przychodnie. Trzeba liczyć się z tym, że nim nowobudowana dzielnica wyposaży się we wszystkie niezbędne do życia obiekty, upłynie trochę czasu.

W takiej sytuacji zwrócić uwagę można na projekty średnie i małe, budowane na działkach wkomponowanych w istniejące już osiedla, często w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji. Zwykle są to osiedla kameralne, kierowane do zamożniejszego klienta.
W kolejnych kwartałach coraz mocniej odczuwać będziemy działanie programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych, który może spowodować obniżki cen w niektórych dzielnicach. Do końca pierwszego kwartału 2014 r. w Warszawie z pomocy skarbu państwa skorzystać będzie można kupując mieszkanie za co najwyżej 5 864,65 zł za mkw. To niewiele jak na warunki cenowe w stolicy, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania jest o 25 proc. wyższa. Istnieje więc szansa, że część sprzedających dziś mieszkania w cenach o kilkaset złotych wyższych od limitu MdM obniży je, by dotrzeć do osób zainteresowanych rządowymi dopłatami.

źródło: informacja prasowa