Raport dotyczący rynku nieruchomości - marzec 2014

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski były w lutym o 0,5% wyższe niż w styczniu br. i niemal o tyle samo – 0,4% - wyższe niż przed rokiem. Największe, ponad 2-procentowe wzrosty stawek w stosunku do lutego 2013 r. nastąpiły w Gdańsku, Gdyni i Katowicach; w Szczecinie i Bydgoszczy w ciągu ostatniego roku ceny spadły o ok. 1,5%, a w Olsztynie o 2,4% - wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Z najnowszej analizy dostępnych na rynku ofert sprzedaży mieszkań przeprowadzonej przez portal nieruchomości Domy.pl wynika, że największy wzrost średniej ceny ofertowej zanotował w lutym br. Gdańsk – o 2,1%. W stolicy Pomorza zbywcy używanych mieszkań żądali w ub. miesiącu średnio 5895 zł za m2, tj. o 122 zł więcej niż miesiąc wcześniej.

Największy spadek cen w porównaniu miesiąc do miesiąca nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim, w którym średnia stawka ofertowa w lutym – 2911 zł za m2 – była o 52 zł, tj. 1,8% niższa od zanotowanej w styczniu br.

W 6 z 18 analizowanych przez portal Domy.pl miast ceny ofertowe utrzymały się na takim samym poziomie jak styczniu (+-0,1%).

Analizując zmiany stawek ofertowych, jakie zaszły na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, można zauważyć istotna różnicę – dotychczasowe spadki cen zaczęły zastępować niewielkie wzrosty. W 10 z 18 analizowanych miast ceny w lutym 2014 r. były wyższe niż przed rokiem – od 0,5% w Poznaniu i Krakowie do 2,9% w Gdyni.

Spośród miast, w których w ciągu roku ceny spadły na czele plasuje się Olsztyn; w stolicy Warmii i Mazur średnia stawka ofertowa wyniosła w lutym br. 4338 zł/m2 i była niższa w porównaniu z lutym ub. roku o 2,4%, tj. o 105 zł na każdym m2 – wynika z analizy portalu Domy.pl.
Kredyty nowe: wciąż niskie oprocentowanie plus 22 tys. zł dopłaty z programu „Mieszkanie dla Młodych”

Kredyty wciąż kuszą niskimi ratami. Obowiązujące niemal 9 miesięcy rekordowo niskie stopy procentowe (wysokość stopy podstawowej to 2,5%) powodują, że można otrzymać ratę niższą niż opłata za wynajem mieszkania.

Miesięczna spłata od pożyczonych na 30 lat 100 tys. zł to około 500 zł. Przy okresie 25-letnim wzrasta do ok. 550 zł. Wzięliśmy pod uwagę przeciętną marżę 1,7 pkt. proc. i WIBOR 3M - 2,71%. Wzrostu stóp procentowych i co za tym idzie stawek WIBOR najwcześniej można się spodziewać pod koniec roku. Przy zmianie o 0,25 p.p. rata podwyższy się o 3%. Przy podwyżce o 0,5 p.p. rata pójdzie w górę o 6%.

O ewentualności wzrostu rat warto pamiętać już dziś i zostawić sobie w portfelu nieco więcej miejsca na obsługę kredytu. Dobrze jest też zawczasu zacząć oszczędzać z myślą o zakupie mieszkania na kredyt, bo banki nie pożyczają już na całą nieruchomość. Od tego roku klient powinien mieć środki na minimum 5% wartości kredytowanej nieruchomości, a od przyszłego ten wymóg wzrośnie do 10%.

Oszczędności na wkład własny nie będą konieczne jeśli klient jak i planowane do zakupu mieszkanie spełnią warunki stawiane w programie „Mieszkanie dla Młodych”. W założeniach MdM przewidziana jest dopłata 10% dla singli i małżeństw bez potomków i 15% dla posiadających dzieci. Po dwóch miesiącach działania programu skorzystało z niego 2680 osób, wyczerpując blisko 10% tegorocznego limitu pomocy. Przeciętna dopłata wyniosła 22 301 zł.
Po kredyt z MdM można się obecnie udać do sześciu banków: PKO BP, Pekao, Getin Noble Bank, Alior, SGB oraz BGŻ. Bank Polskiej Spółdzielczości oraz Bank Ochrony Środowiska zaczną obsługę klientów od kwietnia.

Kredyty spłacane: atrakcyjne raty złotowych i wyższe walutowej

Doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M już prawie 10 miesięcy utrzymuje rekordowo niski poziom - 2,7%. Ma to swoje miłe konsekwencje dla portfela obsługujących złotowe kredyty mieszkaniowe. Rok temu na każde 100 000 zł rata kredytu musieli wyłożyć 542 zł (zamiast obecnych 501 zł), a dwa lata temu płacili około 140 zł więcej. Na razie jeszcze nie czas martwić się podwyżkami. Inwestorzy prognozujący stawki 3 miesięcznego WIBOR-u pierwszych zmian spodziewają się za 9 miesięcy. Przewidują, że WIBOR 3M wyniesie wówczas ok. 2,8%, bardziej we znaki da się za dwa lata, gdy może dojść do 3,4%.

Spłacającym kredyty walutowe nie idzie tak dobrze. Rok 2014 nie sprzyja im szczególnie. Mimo niskich stóp procentowych (0,25%) w eurolandzie (EURIBOR 3M wynosi ok. 0,3%) i w przedziale 0-0,25% w Szwajcarii (LIBOR CHF 3M – 0,018%) nerwów nie brakuje. Zmartwień przysparzają kursy walut, po których od razu widać wszelkie ekonomiczne i polityczne zawirowania. W ostatnim miesiącu euro zmieniało notowania od 4,14 do 4,23 zł, a frank z 3,39 na 3,49 zł. Osoby które np. 14 marca spłacały ratę kredytu we franku, w niektórych bankach płaciły za szwajcarską walutę ponad

źródło: informacja prasowa„Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".

Sprzedaż mieszkań rośnie.

Wyraźnie poprawia się sytuacja na rynku mieszkaniowym. W ubiegłym roku deweloperzy zanotowali wzrosty sprzedaży przy zachowaniu wysokiej marży. W tym roku sprzedaż może wzrosnąć o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Mniejsi deweloperzy przez ustawę deweloperską mają jednak problem z finansowaniem inwestycji. Dla wszystkich graczy na rynku problemem za kilka lat stanie się malejąca grupa klientów w wieku 25-35 lat.

 – Zdecydowanie możemy powiedzieć, że deweloperzy mieszkaniowi najgorsze mają już za sobą. Niespodziewanie dla całego rynku, a także dla samych deweloperów sprzedaż mieszkań odbiła się z początkiem ubiegłego roku. Ceny poszły w ślad za liczbami sprzedawanych mieszkań. Deweloperzy odetchnęli z ulgą, bo niektórzy mieli problemy płynnościowe – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego IDM.

Według niego początek tego roku zapowiada kontynuację, a nawet poprawę trendu. Sprzedaż nowych mieszkań wzrośnie w skali kraju o kilkanaście procent, a najwięksi, notowani na giełdzie deweloperzy mogą poprawić swoją sprzedaż nawet o kilkadziesiąt procent. Równocześnie ze wzrostem sprzedaży deweloperom udaje się utrzymać marżę na odpowiednim poziomie wynoszącym 20-25 proc. To według eksperta zapewnia oczekiwany zwrot z inwestycji. Niewykluczone, że w tym roku marża deweloperów nawet wzrośnie. Dla klientów może oznaczać to wzrost cen, ale branża cieszy się z dobrych wyników finansowych.

Odbicie na rynku widać w danych dotyczących przepływu gotówki deweloperów.

 – W rachunku cash flow widzimy u dużych deweloperów wysokie marże, dobry cash flow operacyjny, czyli widzimy spokój – ocenia Wewiórski. – Wcześniej nie udawały się emisje obligacji, ale w momencie, kiedy doszło do wzrostu liczby sprzedawanych mieszkań w ujęciu rocznym, zauważyliśmy większą skłonność podmiotów finansowych do udzielania pożyczek bądź rolowania długu.

Dodaje jednak, że poprawa dotyczy przede wszystkim dużych deweloperów. Mniejsze podmioty na rynku w większym stopniu odczuwają ograniczenia nałożone przez obowiązującą od 2012 r. ustawę deweloperską.

 – Duże spółki są w stanie finansować się z kredytów bankowych, z obligacji, ale również z wpłat klientów, którzy realizują przedpłaty na mieszkania. Niestety wprowadzenie ustawy deweloperskiej spowodowało, że mniejsi deweloperzy nie mają większych szans na podpisanie umów z bankami dotyczących otwartych rachunków powierniczych, co automatycznie wiąże się z możliwością skorzystania ze środków wpłacanych przez klientów na budowę mieszkań – tłumaczy Maciej Wewiórski.

W jego ocenie, w konsekwencji z rynku może zniknąć kilka mniejszych spółek deweloperskich. To z kolei może oznaczać zmniejszenie liczby oddawanych mieszkań. Więc z jednej strony mniejsze ryzyko dla klientów, a z drugiej mniejsza podaż na rynku mieszkaniowym. Może to nastąpić w ciągu najbliższych 2-3 lat.

Za kilka lat problemem dla deweloperów może stać się niż demograficzny, czyli malejąca liczba osób w przedziale wiekowym 25-35 lat, które najczęściej kupują mieszkania. Wewiórski ocenia, że pogorszenie sytuacji związane z demografią może nastąpić za 5-7 lat.

źródło: informacja prasowa, Newseria

Deweloperzy budują w stolicy już poniżej 6 tys. zł za mkw.

Wola, Białołęka, Mokotów i Praga Południe – w tych dzielnicach warszawscy deweloperzy budują najwięcej. Według Home Broker, w kolejnych kwartałach zyskiwać będzie dalekie Bemowo, gdzie w pobliżu powstałej niedawno obwodnicy miasta jest sporo terenów do zagospodarowania.

Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce, to tu każdego roku buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań. Nie inaczej było w 2013 r. Z danych pochodzących z raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kw. 2013 r.” przygotowanego przez firmę REAS wynika, że poprzedni kwartał był pod względem liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym najlepszy od pierwszego kwartału 2007 r. Firmy o najlepszych wynikach sprzedażowych w Warszawie to: Robyg, Dom Development, Marvipol, J.W. Construction i Bouygues Immobilier. Każda z tych firm poprawiła wyniki w stosunku do roku poprzedniego, a średnia cena metra kwadratowego mieszkania w IV kw. 2013 r. wyniosła 7276 zł.

Wola zmienia oblicze
Na czele rankingu dzielnic, w których buduje się najwięcej mieszkań znalazła się Wola, która zajęła miejsce dominującej przez kilka lat Białołęki. Nowych inwestycji deweloperskich nie brakuje także na Mokotowie (głównie na Służewcu) i Pradze Południe (Gocław).
Wola rozwija się obecnie dwutorowo. Z jednej strony buduje się tam bardzo dużo biurowców i tworzy się zagłębie biurowe będące alternatywą dla Służewca Przemysłowego. Budowana druga linia metra i relatywnie niewielka odległość od centrum miasta przyciągają jednak nie tylko firmy, ale i mieszkańców, więc deweloperzy wykorzystują poprzemysłowy charakter dzielnicy i budują nowe osiedla. Okolicą o największej podaży są Odolany, ze szczególnym wskazaniem na rejon ul. Jana Kazimierza. W innych dzielnicach działalność deweloperów koncentruje się w rejonie ulic Broniewskiego, Rydygiera, Krasińskiego i Powązkowskiej (Żoliborz Przemysłowy), w Miasteczku Wilanów, na Służewcu Przemysłowym oraz na całej Białołęce.

Liczba tygodnia: 7 276 zł
średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie w IV kw. 2013 r.
Powyższe rejony cieszą się w ostatnich kwartałach niesłabnącym zainteresowaniem deweloperów, którzy rozpoczynają tam nowe projekty lub wprowadzają do sprzedaży kolejne etapy już realizowanych inwestycji. Często przekłada się to na dużą podaż w tych miejscach i co za tym idzie na relatywnie atrakcyjne ceny mieszkań.

Według Bartosza Jankowskiego, managera ds. rynku pierwotnego w Home Broker do listy obszarów, gdzie buduje się najwięcej, dołączy wkrótce okolica ulic Lazurowej i Batalionów Chłopskich na Bemowie. Deweloperzy mogli kupić tam relatywnie tanie działki i pozwoli im to zaoferować mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za mkw., a bliskość wjazdów na obwodnicę Warszawy i możliwość sprawnego wydostania się z miasta w wielu kierunkach skusi wielu potencjalnych nabywców.

Problemy z infrastrukturą i oczekiwanie na MdM
Ale rozważając zakup mieszkania w takim zagłębiu nowych osiedli warto pamiętać, że infrastruktura komercyjna i społeczna w takiej okolicy będzie raczej mało rozwinięta. Trudno o sklepy, punkty usługowe, przedszkola i przychodnie. Trzeba liczyć się z tym, że nim nowobudowana dzielnica wyposaży się we wszystkie niezbędne do życia obiekty, upłynie trochę czasu.

W takiej sytuacji zwrócić uwagę można na projekty średnie i małe, budowane na działkach wkomponowanych w istniejące już osiedla, często w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji. Zwykle są to osiedla kameralne, kierowane do zamożniejszego klienta.
W kolejnych kwartałach coraz mocniej odczuwać będziemy działanie programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych, który może spowodować obniżki cen w niektórych dzielnicach. Do końca pierwszego kwartału 2014 r. w Warszawie z pomocy skarbu państwa skorzystać będzie można kupując mieszkanie za co najwyżej 5 864,65 zł za mkw. To niewiele jak na warunki cenowe w stolicy, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania jest o 25 proc. wyższa. Istnieje więc szansa, że część sprzedających dziś mieszkania w cenach o kilkaset złotych wyższych od limitu MdM obniży je, by dotrzeć do osób zainteresowanych rządowymi dopłatami.

źródło: informacja prasowa

Zapytaj o to dewelopera o nieruchomości.

Jeżeli przymierzasz się do kupna mieszkania to masz szczęście. Nowelizacja ustawy deweloperskiej dała nabywcom możliwość uzyskania od dewelopera wielu cennych informacji. Oto lista rzeczy, o które warto zapytać.

Nie wszyscy nabywcy zdają sobie sprawę z tego, jak wiele praw przyznała im zmiana przepisów. Chodzi tu przede wszystkim o kwestie informacyjne. Zakup mieszkania to duża, często życiowa inwestycja, więc w interesie kupującego jest dokładne „wybadanie” dewelopera. Teraz jest to łatwiejsze niż kiedykolwiek wcześniej.

Prospekt: Twoja nowa broń
Przepisy ustawy zobowiązują dewelopera do przedstawienia (na wniosek klientów) tzw. prospektu informacyjnego. O taki prospekt poprosić można jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Czego dowiemy się z prospektu? – Prospekt informacyjny zawiera wiele konkretnych informacji, które  summa summarum pozwalają zweryfikować wiarygodność dewelopera – mówi Przemysław Stefanowski z PBG Erigo – Z doświadczenia wiemy, że transparentność prowadzonej inwestycji jest podstawą dobrej relacji z klientami – dodaje Stefanowski. Prospekt informacyjny zawiera nie tylko dane na temat poprzednich inwestycji dewelopera i jego doświadczeniu, ale przede wszystkim informacje o obecnie realizowanym przedsięwzięciu. Klient dowie się np. czy inwestor posiada prawo własności działki na której znajduje się upatrzone mieszkanie i czy jest ona obciążona hipoteką. Prospekt zawiera też informacje na temat sposobu finansowania inwestycji.
Deweloper bez maski

Z punktu widzenia nabywcy istotne są także dane dotyczące samej inwestycji i jej otoczenia. Klient otrzyma informacje na temat liczby budynków i odległości między nimi, a także wiedzę na temat tego, jakie uciążliwe inwestycje mogą ewentualnie powstać na sąsiednich działkach. Prospekt odsłania  finansowe oblicze dewelopera i zdradzi nam czy teraz bądź w przeszłości nie było prowadzone wobec niego postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł. Prospekt informacyjny dostępny jest bez żadnych opłat w formie elektronicznej bądź papierowej. Jeżeli zdarzy się tak, że informacje zawarte w prospekcie ulegną zmianie, inwestor musi dostarczyć klientom odpowiedni aneks. Dokument ten można potraktować jako lekturę obowiązkową osób, które są zainteresowane nabyciem mieszkania.

Koniec języka za przewodnika
Prospekt od dewelopera to nie koniec. Do dyspozycji nabywców pozostają także inne dokumenty – inwestor ma obowiązek udostępnić je w swoim biurze sprzedaży. Przede wszystkim warto zainteresować się stanem księgi wieczystej nieruchomości, a także kopią wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (o ile deweloper podlega takiemu wpisowi). Nie zaszkodzi zapytać też o kopię pozwolenia na budowę i projekt architektoniczno-budowlany osiedla. Prawo zobowiązało deweloperów  również do udostępniania sprawozdania finansowego za ostatnie 2 lata działalności. Uważne zapoznanie się z tymi wszystkimi dokumentami może okazać się dosyć czasochłonnym zajęciem, jednak warto podjąć to wyzwanie. Prześwietlenie dewelopera i jego inwestycji pozwoli w spokoju czekać na odbiór własnego „M”.

źródło: informacja prasowa, (PBG Erigo)